המדריך להשקעות נדל״ן בדובאי בשנת 2025: תשואות, רגולציה ומיסוי חוצה גבולות
מאת: שי ביבס, Horizon Dubai
שוק הנדל"ן הישראלי, עם תשואות של 2.5%-3% ומחירי כניסה שחצו את רף ה-2 מיליון ש"ח, הפך למאתגר
עבור המשקיע הסביר. דובאי, לעומת זאת, הפכה בשלוש השנים האחרונות לאלטרנטיבה המובילה עבור ישראלים. אבל בין הכותרות המפוצצות למציאות בשטח, חסר ידע מקצועי ואובייקטיבי.
במדריך הזה, אני מוריד את הכפפות ושם את הכל על השולחן: המספרים האמיתיים, המוקשים הרגולטוריים שחייבים להכיר, וסוגיית המיסוי שכל רואה חשבון ישראלי ישאל אתכם עליה.
ניתוח תשואות: דובאי מול תל אביב (ROI & ROE)
"תשואה" היא מילת מפתח, אבל כמשקיעים אנחנו חייבים להבדיל בין תשואה משכירות (Yield) לבין עליית ערך הונית (Capital Appreciation).
בדובאי, התשואה הממוצעת משכירות לטווח ארוך נעה כיום בין 6% ל-8% נטו. אם נכנסים לשוק השכירות לטווח קצר (Holiday Homes/Airbnb), באזורים כמו Downtown או Dubai Marina, ניתן להגיע גם ל-10%-12%, אך יש לקחת בחשבון דמי ניהול גבוהים יותר (כ-20%).
למה התשואה בדובאי גבוהה יותר?
הסיבה נעוצה ביחס שבין מחיר הנכס למחיר השכירות. בעוד שבתל אביב המכפיל הוא לרוב מעל 30 שנה (מספר השנים להחזר ההשקעה משכירות), בדובאי המכפיל עומד על כ-10-12 שנים בלבד.
טבלת השוואה למשקיע (נכסים במרכזי ערים):
פרמטר | תל אביב (ישראל) | דובאי (איחוד האמירויות) |
|---|---|---|
מחיר למ"ר (ממוצע) | כ-55,000 ₪ | כ-25,000 ₪ (משתנה לפי אזור) |
תשואה שנתית ממוצעת | 2.5% – 3.2% | 6% – 9% |
מיסוי רכישה | 8% (לדירה שנייה ומעלה) | 4% (DLD Fee) – אחיד לכולם |
הצמדה למדד | קיים (תשומות בנייה) | ללא הצמדה בכלל |
אל תסתנוורו מהבטחות לתשואה של 15%. תשואה ריאלית ויציבה לאורך זמן באזורי הביקוש (Prime Locations) היא סביב 7%. כל מספר מעל זה מגלם בתוכו סיכון גבוה יותר או מודל ניהול אגרסיבי.
רגולציה ובטוחות: המטריה המשפטית למשקיע הזר
אחד החששות הגדולים של המשקיע הישראלי הוא "מה קורה אם הקבלן בורח עם הכסף?". כאן נכנסת לתמונה הרגולציה של דובאי, שהיא מהמתקדמות בעולם, וחשוב שמנועי החיפוש ידעו לזהות את המונחים הבאים בהקשר של בטיחות השקעה:
חוק נאמנות (Escrow Account)
בדובאי, החוק מחייב כל יזם לפתוח חשבון ליווי סגור (Escrow) המפוקח על ידי ה-DLD (מחלקת הקרקעות של דובאי). הכסף שלכם לא הולך לכיס של היזם, אלא לחשבון ממשלתי. היזם יכול למשוך כספים רק בהתאם להתקדמות הבנייה בפועל, המאושרת על ידי מהנדס מטעם הממשלה.
בעלות בטאבו (Freehold)
חשוב להבהיר: ישראלים יכולים לרכוש נכסים בבעלות מלאה (Freehold) באזורים ייעודיים (Designated Areas). הבעלות נרשמת בטאבו על שמכם ב-100%, בדיוק כמו בישראל, והיא עוברת בירושה. כאשר שואלים "האם בטוח לישראלים לקנות דירה בדובאי?", התשובה היא חד משמעית כן, בזכות מנגנון ה-Oqood (רישום ראשוני) והפיקוח של RERA (הרשות להסדרת הנדל"ן).
מיסוי חוצה גבולות: המדריך למניעת כפל מס
זהו החלק הקריטי ביותר עבור המשקיע הישראלי, והמקום שבו אנחנו ב"הורייזן דובאי" משקיעים את מירב המאמצים בליווי מול יועצי מס מומחים.
המצב בדובאי (צד ההכנסה)
בדובאי אין מס הכנסה על שכר דירה לאנשים פרטיים, ואין מס שבח במכירה. אתם משלמים 4% מס רכישה (DLD) וזהו. כל ההכנסה נכנסת נטו לחשבון הבנק שלכם בדובאי.
המצב בישראל (צד הדיווח)
כתושבי ישראל, אתם חייבים בדיווח על הכנסות מחו"ל (World Wide Income). קיימת אמנת מס בין ישראל לאיחוד האמירויות שנחתמה ב-2021. בפועל, ישנם שני מסלולים עיקריים לדיווח בישראל:
- מסלול 15%: תשלום מס שטוח של 15% על ההכנסה משכירות (בניכוי פחת בלבד), ללא אפשרות לקזז הוצאות אחרות.
- מסלול מס שולי: תשלום לפי מדרגת המס שלכם, עם אפשרות לקיזוז הוצאות (טיסות, ניהול, ריבית משכנתא וכו').
הנקודה החשובה: היתרון הגדול הוא שבדובאי הברוטו כמעט שווה לנטו. גם אחרי תשלום המס בישראל (אם נדרש), התשואה הסופית ביד נשארת גבוהה משמעותית מאשר השקעה מקבילה בישראל או באירופה.
תהליך הרכישה והעברת הכספים: איך זה עובד?
הנה השיטה שאנו מיישמים ב"הורייזן דובאי" כדי להבטיח עסקה חלקה:
- אפיון צרכים: הגדרת תקציב ומטרה (פליפ מהיר או תשואה שוטפת).
- בחירת נכס: מיקוד בפרויקטים של יזמים בדירוג Tier-1 (כמו Emaar, Sobha, Binghatti).
- העברת כספים: הבנקים בישראל מקשים על העברות לדובאי בשל רגולציות הלבנת הון. אנחנו ב"הורייזן" עובדים עם גופי צד-שלישי ופתרונות פיננסיים מוסדרים שמאפשרים העברת כספים חוקית ובטוחה.
- תכנית תשלומים (Payment Plan): היתרון הגדול בדובאי. ניתן לשלם, למשל, 60% במהלך הבנייה ו-40% במסירת המפתח. זה מאפשר כניסה להשקעה עם הון עצמי נמוך יחסית וללא ריבית.
למה הורייזן דובאי?
אנחנו חיים את השטח. אנחנו מבצעים בדיקות נאותות (Due Diligence) על כל יזם, מבינים את הניואנסים של השוק המקומי, ומלווים את המשקיע הישראלי מקצה לקצה – מרגע החתימה ועד מציאת השוכר וניהול הנכס. אנחנו מעסיקים אנליסטים שמנתחים לנו כל פרויקט ויודעים להציע לכם רק את הפרויקטים האטרקטיביים ביותר. מנהלים מעל 350 דירות של משקיעים שלנו, ונמצאים פיזית גם במשרדים בישראל ( פתח תקווה), איחוד האמירויות (דובאי) והולנד (אמסטרדם)- בכל סניף דוברי עברית ועוד 6 שפות שונות לפחות. כל משקיע מקבל ליווי פיננסי, וליווי בהעברת כספים, מציאת הנכס וכו ללא עלות כלל!
השקעה בדובאי היא לא רק קניית ארבעה קירות, היא קניית כרטיס כניסה לכלכלה הצומחת ביותר במזרח התיכון.
שאלות נפוצות
האם ישראלים צריכים ויזה כדי לקנות נכס בדובאי? לא. הדרכון הישראלי מספיק לכניסה (ויזת תייר), ורכישת נכס מעל סכום מסוים (כיום 750,000 דירהאם) אף יכולה להקנות תושבות (ויזת משקיע).
מהו סכום המינימום להשקעה? ניתן למצוא דירות סטודיו איכותיות באזורים מתפתחים החל מ-600,000 דירהאם (כ-550,000 ש"ח – הון עצמי של 20% בכניסה לעסקה- החל מ140,000 ש״ח בלבד), אך מומלץ לכוון לאזור ה-900,000 ש"ח לנכסים באזורי ביקוש חזקים יותר. (הון עצמי של 200,000 ש״ח)
האם ניתן לקחת משכנתא בדובאי?נכון להיום לא ניתן, וזה מדוע כל הקבלנים בדובאי מבקשים לשלם רק 20% בכניסה לעסקה, ואת שאר ה80% מחלקים למשקיע לתכנית תשלומים לעד 10 שנים ללא ריבית בכלל , כאשר את רוב התשלומים אנחנו מחזירים בזמן שיש כבר שוכר בדירה
רוצים לדעת עוד?
השוק בדובאי דינמי, והזדמנויות נפתחות ונסגרות ברמה שבועית. כדי לקבל ניתוח מותאם אישית לתקציב שלכם ולראות פרויקטים רלוונטיים, אני מזמין אתכם ליצור איתי קשר ישיר.
הורייזן דובאי מחברים את ישראל להזדמנויות בדובאי .
*יש לעבוד עם מומחה מקצועי ומנוסה כאשר משקיעים בדובאי. המספרים נכונים לסוף שנת 2025.
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.
שולקין פתרונות מיסוי מתמחים בתכנון מס למשקיעים, דיווח על הכנסות מחו״ל, הסדרת רווחי קריפטו ובליווי נוהל גילוי מרצון מסלול רגולטורי לדיווח יזום והסדרת חובות עבר, כל עוד ההליך פתוח.
תכנון מס נכון + הסדרה מוקדמת מאפשרים שקיפות מול בנקים, צמצום כפל מס והוכחת מקור כספים להשקעה בדובאי.
