המדריך המיסויי למשקיע הישראלי בנדל״ן בדובאי 2025

דובאי הפכה בשקט, כמעט מתחת לרדאר, ליעד ההשקעה החם של המשקיע הישראלי.
לא בזכות סלוגנים אלא בזכות מציאות מספרית שקשה להתווכח איתה: עלויות רכישה נמוכות, ביקושי שכירות גבוהים, ומערכת מס מקומית שכמעט ואינה נוגעת במשקיע הפרטי.
אבל לפני שהמחשבון נשלף, יש זירה אחת שחשובה לא פחות: ישראל.
כי בזמן שבדובאי המס נעדר בישראל הוא מדווח, נבדק, ולעיתים גם נגבה במלואו.

דובאי: מס טריטוריאלי כמעט אפסי למשקיע הפרטי

באמירויות, המיסוי ליחידים בהשקעות נדל״ן מתאפיין בפשטות ובוודאות:

• 4% DLD Fee אגרת רישום מקרקעין אחידה לכל רוכש, ללא תלות במספר הנכסים

• 0% מס הכנסה על שכירות ליחידים

• 0% מס שבח במכירה ליחידים

• אין הצמדה למדד

• אין מס ירושה על נכסים מסוג Freehold

ביקושי השכירות הגבוהים במרכזי הביקוש (Downtown, Marina, Palm Jumeirah) יוצרים יחס החזר השקעה קצר ביחס לעולם לעיתים סביב 10–12 שנים בלבד, נתון שמבליט את דובאי מול השוק הישראלי שבו מכפילי שכירות בערי המרכז כבר חצו 30 שנה.

מנקודת מבט מקומית בלבד משקיע פרטי כמעט ולא חווה שחיקת מס.
מנקודת מבט גלובלית התמונה מורכבת יותר.

ישראל: חבות מס על כלל ההכנסות בעולם

החוק הישראלי קובע כי תושב ישראל חייב בדיווח ובמס על כל הכנסותיו בעולם  גם אם הופקו במדינה שאינה גובה מס בפועל.

לכן, בהשקעת נדל״ן בדובאי:

• יש חובת דיווח בישראל על הכנסות משכירות

• רווח הון ממכירה עשוי להיות חייב במס רווח הון בישראל

• אין מס זר לקיזוז מאחר ודובאי אינה גובה מס ליחידים על הכנסות אלו

• הבנקים בישראל ידרשו הוכחת מקור הון (Source of Funds) כתנאי להעברה

במילים פשוטות: דובאי לא לוקחת לכם מס אבל ישראל כן רוצה לדעת מה עשיתם עם הכסף.

מסלולי הדיווח על הכנסות שכירות בישראל

1. מסלול 15% מס שטוח על שכירות

• 15% מס על ההכנסה השנתית משכירות

• ניתן לנכות פחת בלבד

• לא ניתן לקזז הוצאות נוספות

• יתרון: מסלול פשוט ומהיר, מתאים למשקיע ללא הוצאות מימון כבדות

2. מסלול מס שולי

• לפי מדרגות המס האישיות של המשקיע

• ניתן לקזז הוצאות: ניהול, תיווך, פרסום, ייעוץ, ריבית על הלוואות/משכנתאות בחו״ל, טיסות לצורך ניהול ההשקעה ועוד

• יתרון: מתאים למשקיעים שמנהלים נכסים באופן שוטף או משתמשים במימון חיצוני

 למרות שהמסלול השני לרוב גמיש יותר בדובאי, שבה ההכנסה קרובה מאוד לנטו, גם במסלול 15% עדיין ייתכן יתרון תשואה משמעותי, בעיקר ביחס להשקעות בישראל, באירופה או בארה״ב שבהן חבות המס המקומית גבוהה בהרבה.

מס רכישה, ירושה ומבני החזקה

• מס רכישה ישראלי אינו חל על נכסים בדובאי אך ייתכן שתידרשו להצהיר עליהם במסגרת הצהרת הון בישראל

• מס ירושה בדובאי אינו קיים ליחידים על נכסי Freehold, אך בישראל יש לשקול את מבנה ההחזקה (פרטי/חברה/נאמנות) בהתאם לתכנון המשפחתי

• החזקת נכס דרך חברה זרה עשויה לשנות את משטר הדיווח והמיסוי, ולעיתים לחייב תכנון נוסף כדי להימנע מסיווג הכנסה פסיבית כפעילות עסקית

העברת כספים מישראל לדובאי מה הבנק שלכם ידרוש

במיוחד בשנתיים האחרונות, העברות כספים לחו״ל להשקעות נדל״ן הפכו לאתגר רגולטורי בבנקים בישראל.

הבנקים בוחנים:

• האם הוגשה הצהרת הון בעבר

• האם קיים פער בין ההון המדווח להכנסות בפועל

• האם חלק מהכספים הגיע ממימושי קריפטו שלא הוסדרו

• האם מקור הכספים שקוף ותואם רגולציות AML

מי שלא נערך נכון עלול להיתקל ב:

• עיכוב/דחיית העברה

• דרישה להסברים על מקור הון

• ולעיתים דרישה להשלמת דיווח לרשות המסים

חשוב להבהיר: הבנק לא קובע אם ההשקעה חוקית הוא קובע אם אתם מוכנים רגולטורית לבצע אותה.

נוהל גילוי מרצון 2025 חלון להסדרת עבר מיסויי

נוהל גילוי מרצון מאפשר דיווח יזום על:

• הון שלא הוצהר

• רווחי קריפטו

• הכנסות מחו״ל

• נכסים בחו״ל והכנסות שכירות

כל עוד הנוהל פתוח על ידי רשות המסים הוא מהווה הזדמנות להסדרה בתנאים מיטיבים, לצמצום חשיפה להליכים עתידיים, ולקבלת אישור מקור הון תקין להצגה לבנקים.

למי זה מתאים במיוחד?

• משקיעים שמוציאים הון ראשון להשקעה בחו״ל

• מי שמימש קריפטו בשנתיים האחרונות

• מי שלא הגיש בעבר הצהרת הון

• מי שמעוניין לפעול מול הבנקים והרשויות ללא חשש, בשקיפות מלאה

סיכום

דובאי מציעה תנאים מעולים למשקיע, אך עבור ישראלים המשתנים המכריעים הם בישראל:

1. דיווח מס תקין על הכנסות חו״ל

2. הסדרת מקור כספים והון מול הבנקים

3. בחירת מסלול דיווח נכון לפי מבנה העסקה

4. תכנון מס מוקדם ולא בדיעבד